Sergio Motta|Estadão
Sergio Motta|Estadão

Crise imobiliária cria oportunidade para pequenos dentro do setor

Lista que traz as dez principais incorporadoras em volume de obras tem cinco desconhecidas de pequeno e médio portes

Renato Jakitas, O Estado de S.Paulo

01 de setembro de 2016 | 05h00

Pergunte a qualquer analista ou empresário da construção sobre o mercado imobiliário brasileiro da última década. Fatalmente, o que se ouvirá será uma saga que começa com a corrida de duas dezenas de incorporadas à bolsa de valores a partir de 2006, o grande volume de capital levantado com isso e a aquisição, por parte delas, de terrenos que vão de Porto Alegre a Manaus para o lançamento de empreendimentos em ritmo recorde. Isso tudo até que um dia começou a faltar recursos para financiamento ao consumidor, a oferta ficou maior do que a demanda, os clientes começaram a devolver os imóveis adquiridos e os prejuízos começaram a chegar de maneira devastadora.

A história é conhecida, mas não é a única. Por atingir as empresas que mais levantaram recursos e atraíram investidores, o roteiro da derrocada imobiliária sufoca outra versão, que se desenvolve de maneira paralela, com resultados diferentes. 

É protagonizada por pequenas e médias incorporadoras, empresas que também se aproveitaram do rápido e fugaz boom imobiliário nacional, mas que por conservadorismo ou por falta de recursos se mantiveram fiéis ao foco regional, voltadas para a construção de imóveis em cidades menores do País.

Isso desemboca em empresas como HF Engenharia, de Rio Verde (GO), cidade com pouco mais de 200 mil habitantes e que, neste momento, figura entre as dez maiores construtoras do setor em número de canteiros de obras e volume de construção, ao lado de Casa Alta, Grupo Pacaembu, Toledo Ferrari e Bueno Neto – todas praticamente desconhecidas. 

A HF atua no Centro-Oeste e no Norte do País e, com 25 obras e 1,4 milhão de metros quadrados em produção, supera pesos pesados da área como Rossi, EZTEC e Rodobens.

Segundo dados da Inteligência Empresarial da Construção (ITC), consultoria que abastece fornecedores do setor com informações e é responsável por um ranking anual de incorporadoras organizado a partir do volume de construção, a surpreendente colocação da HF, sétima maior empresa do setor, é fruto mais da queda das principais empresas, do que de crescimento próprio. 

Há quatro anos, por exemplo, a empresa goiana ocupava a 16.º colocação do ranking, com mais ou menos o mesmo número de obras. A Rossi, por sua vez, era a oitava em 2012, com 108 obras, e hoje fica em nono lugar, com 64 canteiros ativos. “A gente vem trabalhando com mais ou menos 1,3 milhão, 1,4 milhão de metros quadrados por ano durante essa crise, sem muita alteração”, conta o dono da empresa, Hwaskar Fagundes, que começou há 20 anos como empreiteiro local, desenvolveu projetos para a primeira faixa do projeto Minha Casa Minha Vida e hoje faz incursões no mercado de médio padrão, com imóveis entre R$ 700 mil e também R$ 1,5 milhão.

“Se você for ver todas essas empresas que agora estão no topo desse ranking, vai ver que elas subiram mais devido à queda de lançamentos das outras, que estão promovendo um ajuste de mercado”, conta Luiz Fernando Moura, diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc).

Para João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), a situação não surpreende. “O mercado imobiliário sempre foi muito pulverizado. Durante a explosão de abertura de capitais, as grande foram responsáveis por no máximo 30% dos lançamentos apenas”, diz o especialista, que também destaca a decisão dessas empresas em não saírem de seus mercados de origem como uma barreira de proteção. “Incorporação é um negócio regional, mas as grandes incorporadoras, depois de tanto dinheiro levantado durante a abertura de capital, foram construir em outros Estados, o que foi um erro. As pequenas não fizeram isso, até porque não tinham recursos, e sobrevivem”, conta Lima.

Um exemplo típico sempre relembrado pelos especialistas de mercado é o caso da Rossi, uma das construtoras que resolveram pulverizar sua atuação, lançando projetos até na cidade de Manaus. “A distância de Manaus para São Paulo é mais ou menos de Paris à Atenas. Agora, imagina um francês indo construir prédios para gregos. Acho que não daria certo, né?”, questiona Rocha Lima.

Um exemplo disso é o Grupo Pacaembu, que nasceu em Marília e nunca colocou os pés para fora do Estado de São Paulo. A empresa saltou da 36.ª posição em 2014 para a quinta no ano passado com imóveis a um preço médio de R$ 100 mil. Para este ano está previsto o lançamento de 13 mil unidades, seis mil a menos do que a soma dos lançamentos das 16 companhias listadas na bolsa em 2015. “Temos 30 áreas para construir e todas elas estão no interior. O nosso negócio é aqui, onde conhecemos o cliente”, diz o diretor Lúcio Bormann. 

Minha Casa. A Pacaembu, por sinal, saltou de 4 mil unidades lançadas em 2013 para a meta atual devido seu reposicionamento para dentro do programa Minha Casa Minha Vida. “A gente começou a construir para a faixa dois e três do programa, que funcionam com poucos subsídios em 2011 e continuam operando. No ano passado nós lançamento 7,2 mil residências. E agora, em 2016, queremos dar um salto importante”, afirma Bormann.

Esse aliás, é um ponto que une as empresas com os números mais polpudos. Segundo o CBIC, 85% das 2,4 mil construtoras que atuam no Minha Casa Minha Vida são pequenas e médias. “Depois do programa a gente mudou de patamar”, conta Juarez Viecchi, dono da paranaense Casa Alta, que faturou R$ 500 milhões em 2015. “Eu não tenho problema de estoques. Como eu conheço muito bem minhas área, a gente lança, vende tudo primeiro e depois começa a construir”, conta o empresário.

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