Por João Carlos Natal, consultor do Sebrae-SP
Antes de iniciar a renegociação, é importante já ter pesquisado outros imóveis para que a conversa flua sem pressão para o inquilino e principalmente em caso de haver uma negativa de redução do proprietário. É preciso dedicar tempo para a procura e usar portais de imóveis na internet e grupos nas redes sociais, onde proprietários oferecem imóveis. Quanto maior a oferta de determinado tipo de imóvel, mais chance de bom aluguel.
De qualquer forma, renegociar o aluguel é geralmente melhor para ambas as partes do que uma rescisão ou a entrega do imóvel após o término do contrato. Isso porque é vantajoso para o proprietário fugir dos custos de colocar seu imóvel novamente no mercado, assim como é interessante para o locatário evitar as dores de cabeça e os custos de buscar outro imóvel e iniciar um novo contrato.
Melhor momento: de 30 a 60 dias antes do fim do contrato vigente é o melhor momento para se renegociar o valor do aluguel. Quando um contrato de locação termina, ele geralmente entra em prazo indeterminado, isto é, qualquer das partes passa a poder rescindi-lo desde que com aviso prévio de 30 dias. Normalmente o contrato já está livre da multa contratual.
O ideal é que sempre perto do término do contrato o locador e o locatário exponham suas vontades e expectativas em relação ao imóvel, como o tempo esperado de permanência e o valor do aluguel desejado. A negociação é mais uma questão de boa vontade do que de legislação.
Placa de aluguel comercial em São Paulo. Foto: Filipe Araújo/Estadão
Fatores que auxiliam na renegociação do aluguel
- O inquilino deve negociar a renovação antes de o contrato terminar. Programe de dois a três meses antes da renovação para iniciar as conversas
- Ser um bom inquilino é o principal passo para economizar no reajuste. Se a pessoa paga o aluguel em dia, conserva o imóvel e tem uma boa relação com o proprietário, ela pode argumentar e abrir renegociação
- Mostre que o proprietário correrá risco com um novo inquilino já que você é um bom pagador e cuida bem do imóvel
- Comprove que é um bom inquilino: mostre comprovantes de pagamentos realizados no prazo e apresente fotos do imóvel conservado
- Pesquise em jornal ou na internet quanto vale um aluguel de imóvel no mesmo prédio ou na região do imóvel. Nesse caso, anúncios publicados podem ser úteis na renegociação do novo contrato
Fatores que prejudicam na renegociação do aluguel
- Renegociação no meio do contrato. Essa é a situação em que a tentativa de renegociação tem menores chances de sucesso. Isso porque, ao assinar um contrato, o inquilino está dizendo que pode arcar com o valor daquele aluguel e seus futuros reajustes. Se a alta do IGP-M ou outro índice de inflação for tão alta a ponto de provocar um baque imprevisível no bolso do locatário no meio da vigência do contrato, a única saída para renegociação será por via judicial, e mesmo assim com pouca chance de ser bem-sucedida, pois ocorre um conflito contratual. O locatário teria então que entrar com uma ação revisional de aluguel e comprovar por que não consegue arcar com o novo valor. O inquilino terá, portanto, de produzir provas no sentido de mostrar que o reajuste está muito acima do que é possível para ele
- Com o contrato vencido. Neste caso, o locatário já está em uma situação mais frágil, pois seu contrato já entrou em prazo indeterminado. Ou seja, o locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, desde que avise com 30 dias de antecedência
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